CONCEITO DE SHOPPING CENTER
Quando pensamos em shopping centers, imaginamos um local onde podemos encontrar:
- segurança;
- lazer;
- bem-estar;
- diversificação de atividades e prestação de serviços
Um bom conceito é o da ABRASCE: "O Shopping Center é um centro comercial planejado, sob um a administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitos às normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada, e pagando de conformidade com o faturamento".
TENANT MIX
É a diversificação planejada e estratégica das lojas.
Algumas coisas são básicas em um shopping center:
- o piso é sempre escorregadio - para que se ande devagar
- não há relógio - para que aquele que o frequenta não sinta a passagem do tempo
- praça de alimentação próxima dos teatros e cinemas
- lugares de diversão para crianças perto de onde vendem brinquedos
Cada loja é colocada em um ponto estratégico. Tudo é planejado.
LOJAS ÂNCORAS E LOJAS SATÉLITES
O contrato, no shopping center, é uma locação?
É uma locação com organização empresarial. O shopping center é um empreendimento, e não apenas uma locação.
Temos as lojas âncoras e as lojas satélites. Lojas âncoras são os grandes magazines, as que por si só atraem a clientela. Exemplos de lojas âncoras são as Lojas Americanas, a C&A, a Rener, as Pernambucanas, o McDonald, as Casas Bahia.
Quando assino o contrato, já sei quem são as lojas âncoras. Se depois de contratar elas não vierem para o estabelecimento posso rescindir o contrato.
RE 764901-RJ (10/2006)
RES SPERATA
É o direito de reserva.
O lojista vai ter que pagar uma quantia ao shopping center para garantir espaço ...
dentro do estabelecimento e participar do empreendimento.
Não é pago a título de locação.
"Quero um espaço mais perto do McDonald", por exemplo.
Também é diferente de luvas.
A res sperata está diretamente relacionada com a diversificação das lojas.
Luvas, não. Porque as luvas prestam-se para renovar o contrato de locação. A res sperata estão relacionadas ao ponto comercial, criado para o próprio lojista, e não ao empreendimento.
luvas - ponto comercial
res sperata - empreendimento, diversificação de lojas
CLÁUSULA DE ALUGUEL
O aluguel, no shopping, é chamado de aluguel dúplice, porque temos o aluguel fixo e temos o aluguel variável.
Temos o valor mínimo. Por exemplo, 15 mil. É um valor fixo.
Imaginemos o percentual de 5% sobre o faturamento do lojista, ou 10 mil reais.
Qual prevalece? O maior, de 15 mil reais.
O shopping center procura sempre participar: "participação no faturamento do lojista".
CLÁUSULA DE RAIO OU CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE TERRITORIAL
A cláusula de raio é aplicada por cerca de 90% dos shopping centers do Brasil e de outros países. Exemplo é a cláusula do Shopping Iguatemi, em São Paulo. O Shopping Iguatemi intitula-se um shopping único.
Se você tiver uma loja no Shopping Iguatemi, você não pode ter uma atividade em um raio x.
Esta é uma cláusula válida?
O Shopping Jardim Sul levou esta cláusula para o CADE.
O CADE decidiu que a cláusula de raio é uma infração à ordem econômica.
Por sua vez, o Shopping Iguatemi ajuizou um processo cumulado com uma liminar contra essa decisão.
Foi concedida a liminar (MEDIDA CAUTELAR Nº 19.115 - RS (2012/0056060-3):
| CABIMENTO DO RECURSO ESPECIAL EM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DECISÃO DO CADE SOBRE CLÁUSULA DE RAIO. |
É conveniente acompanhar os julgados no STJ.
REVISIONAL
Nos momentos de crise, diminui o movimento e pode-se rever o aluguel.
A Lei 8.245/91 autoriza a revisional:
"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado."
Qual tem sido o principal fundamento para esta ação revisional?
Os shopping centers têm estacionamento. Era gratuito. Com o passar do tempo, passaram a cobrar pelo estacionamento.
Certas cidades proibiram a cobrança do estacionamento. Esses shoppings, por mandado de segurança, conseguiram fazer entender que essas leis são inconstitucionais (Santo André, Campinas, Goiânia etc.).
Os principais argumentos foram:
- a competência para legislar sobre Direito Civil é da União e não dos Municípios;
- essas leis municipais violam a livre iniciativa;
- violação ao direito de propriedade;
- a proibição de o proprietário cobrar um valor para o uso de sua propriedade. Seria o caso de uma desapropriação indireta, sem base legal e remuneração.
É esse o entendimento da jurisprudência.
Em São Paulo, por exemplo, qual o fundamento do Ministério Público, quando recorreu da decisão em Campinas?
A cobrança de estacionamento é prática abusiva. Art. 391 do CDC: venda casada. Além de comprar os produtos dos shoppings, o cliente é obrigado a pagar o estacionamento.
A maioria dos shoppings fica em locais distantes.
Mas o que tem que prevalecer é a inconstitucionalidade e a possibilidade de o proprietário cobrar.
Por isso o locatário também ajuíza as ações revisionais: diminuindo o poder aquisitivo, o pessoal não quer pagar estacionamento.
AÇÃO RENOVATÓRIA
Tem a finalidade de proteger o ponto comercial.
Se tenho uma loja alugada no shopping e o shopping coloca obstáculos para renovar (cobrando luvas, por exemplo), ajuízo a ação renovatória.
Também está previsto na Lei 8.245/91, no Art. 51. Mas para que seja possível o ajuizamento desta ação são precisos os requisitos, cumulativamente:
- contrato escrito e prazo determinado (os shoppings preenchem estes requisitos);
- o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Detalhe: o shopping, na contestação da ação renovatória (que tem caráter dúplice), apresenta uma exceção de retomada (não é reconvenção, mas um pedido na própria contestação).
EXCEÇÃO DE RETOMADA:
Deveres do Locador - Art. 22 da Lei 8.245/91
O proprietário pode pedir o imóvel:
a) reforma no imóvel para valorização;
b) reforma solicitada pelo poder público;
c) por proposta melhor de terceiro;
d) proposta insuficiente (de perícia etc, prova que a proposta do inquilino é insuficiente).
Existem mais dois motivos para a exceção de retomada:
e) para uso próprio;
f) o locador tem maioria do capital de uma sociedade - pode pedir para locar pra essa sociedade. Ou a maioria é de seu cônjuge, ascendente ou descendente.
No entanto, o "e" e o "f" só podem ser utilizados na locação comum e não na de espaço em shopping centers.
Art. 52, inciso II da Lei 8.245/91, proíbe a recusa da renovação do contrato para transferência de fundo de comércio.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
(...) II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
Significa que o shopping pode apresentar exceção de retomada nas quatro primeiras anotações, mas jamais pedir o imóvel de volta para uso próprio ou se possuidor de maioria em sociedade.
Entre o locatário e o proprietário do shopping existe uma relação simbiótica.
O shopping faz promoções (Dia das Mães, Dia dos Pais, Natal), propaganda, um grande marketing, para assegurar a clientela.
QUAL A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO COM SHOPPING CENTER?
Há três conceitos.
1. "São contratos coligados." - Rubens Requião
Como ocorre com o posto de gasolina, que tem um contrato para o prédio, outro para a bomba, outro para o combustível. Não é a posição majoritária.
2. "É um contrato atípico." - Orlando Gomes
Porque não tem previsão legal.
3. "É um contrato de locação com as suas peculiaridades".
É a posição majoritária, fundamentada no Art. 54 da Lei 8.245/91:
"Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas."
Respeite o direito autoral.
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
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